作者：梁争誉
行业仍未走出下行区间，房企经营从增收不增利演变成营收利润双降。盈利能力下降，甚至亏损已经成为普遍现象。
9月18日，金地集团（600383.SH，下称“金地”）召开2024年半年度业绩说明会。据其此前披露的2024年中报，今年上半年，金地实现营业收入211.29亿元，同比下降42.67%。受资产减值计提影响，金地实现归母净利润-33.61亿元，同比下降319.39%，房地产业务结算毛利率9.24%，同比下降5.63个百分点。
虽然业绩不佳，但金地已经安全度过偿债高峰，今年前8个月累计偿还境内外公开债务约170亿元，年内仅剩一笔30亿元中票到期，债务规模大幅缩减。
浙商证券的研报认为，金地度过债务高峰后，开发业务和非开发业务比重会持续调整，“由于非开发业务现金流稳定、债务杠杆不高且毛利率高于开发业务，我们认为金地2025年会逐步进入良性循环。”
图源：图虫创意
涉过债务海洋
金地爬山过坎，债务兑付压力高峰基本过去。
“公司通过大宗资产处置、加速销售去化、拓展融资渠道等手段，积极筹措偿债资金，并完成公开市场债务的如期兑付。”金地集团董事长徐家俊在9月18日召开的业绩说明会上表示。
今年上半年，金地处置了西安西沣路旧改项目DK2-1一级土地整理地块，退出绍兴都会云上项目股权等，并持续推动多个项目的投后管理工作。
截至今年6月末，金地获得各银行金融机构授信总额2521亿元，已使用银行授信总额为879亿元，尚剩余授信额度1642亿元。
“主要股东也都在通过不同方式为公司发展提供支持”，徐家俊表示。2023年底，金地将持有的深圳环湾城项目51%股权转让予股东福田投控，回收现金32.51亿元。
多管齐下，金地今年均如期兑付到期债务。徐家俊介绍，截至目前，金地累计偿还境内公开市场债务约136亿元，同时8月已如期偿还到期的4.8亿美元债（约合人民币34亿元），已无存续境外美元债。
截至今年6月末，金地有息负债余额约817.23亿元，较2023年末的919亿元下降102亿元。值得注意的是，截至6月末金地账面货币资金余额为231.2亿元，较2023年末货币资金余额297.4亿元减少66.2亿元。
金地集团财务总监曾爱辉表示，货币资金减少的主要原因为公司及时调整负债结构，严守现金流安全红线，积极偿还到期债务，控制杠杆水平，“有息负债下降规模大于货币资金下降规模。”
招商证券研报指出，截至8月31日，金地2024年、2025年、2026年待偿还现金流分别为31亿元、24亿元、5亿元，从每月待偿还本金和利息情况来看，今年仅剩10月、11月、12月分别待偿还0.02亿元、16亿元、16亿元，2025年主要是2月18亿元，2026年主要是4月5亿元，2026年5月后便无公开债务。
“若从年底到明年2月23日金地将剩余债券顺利兑付，偿债压力或明显减缓，公开市场债务偿清时间表或逐步清晰，具备带动主体信用预期改善的条件。”招商证券表示。
保兑付、强去化
尽管“上岸”在即，但由于行业仍在调整，销售依旧萎靡，金地未来的经营局面尚未明朗。
今年上半年，金地房地产项目结算面积131.36万平方米，同比下降 27.67%，结算收入141.01亿元，同比下降 54.72%；实现归属于上市公司股东的净利润-33.61亿元，同比下降319.39%；房地产业务结算毛利率9.24%，同比下降5.63个百分点。
曾爱辉表示，今年上半年行业维持深度调整的局面，金地将确保现金流安全作为首要任务，采取随行就市的价格策略，加速去化和现金回流，在利润上会出现一定程度的折损。此外，公司销售规模同比下降，导致结转规模、毛利率出现同比下降，叠加资产减值的计提，本年营业收入和利润同比下降。
亏损俨然是行业共性问题。
“一方面，历史高位获取的高地价、低利润项目影响仍在持续传导。其次，近年来企业销售去化压力放大，不少房企以价换量保证去化，加剧增收不增利表现。此外，行业下行背景下，房企结合市场风险对部分项目和股权投资计提资产减值损失等，也对当期的利润表现有较大的负面影响。”克而瑞称。
金地也不免受到波及。
今年上半年，金地销售均价约1.5万元/平方米，较去年全年的1.75万元/平方米下降14.28%。另外，金地计提资产减值准备29.25亿元，其中信用损失准备8.34亿元，存货跌价准备20.91亿元。
“由于报告期内行业价格普遍下降，公司针对成本低于可变现净值的存货进行了减值准备计提，体现在合并财务报表层面为存货跌价准备和对联合营企业其他应收款项的信用减值准备，公允反映了目前市场价格条件下公司资产的可变现净值。”徐家俊回答时代周报记者提问时表示，未来公司将结合市场走势和资产可变现净值情况，严格按照会计准则体现相关的资产价值变化。
克而瑞认为，若未来市场持续疲软，已有的存货跌价准备计提或仍不充分，未来有进一步减值的风险。
销售方面亦未有好转迹象。
根据金地公告，今年前8个月，累计实现签约面积321.6万平方米，同比下降46.44%；累计实现签约金额476.1亿元，同比下降56.25%。克而瑞统计数据显示，今年前8个月，百强房企实现销售操盘金额2.38万亿元，同比下降36.5%。
“公司将通过优化渠道管理、加快资源盘活、提升经营管理水平来应对挑战。”徐家俊表示。
保兑付、强去化的同时，金地大幅削减前端投资，自2023年8月以来无新增土储。截至今年6月末，金地总土地储备3589万平方米，权益土地储备1599万平方米。
“考虑到金地投资力度持续收缩，后续推盘总量和结构或都将对销售形成一定压力”，招商证券指出。
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“受到销售市场的持续降温及行业流动性较为紧张的影响，公司自2023年下半年开始缩减投资。未来，公司将依据市场形势和公司现金流统筹情况择机补充土地储备。”金地集团董事、总裁、财务负责人李荣辉表示，金地将根据各城市市场运行趋势及时有效地评估和调整投资策略，做好投资资源的配比和调度工作。
“基于当前的宏观经济与行业发展状况，我们预计未来市场将维持当前供需状况，公司将根据不同地方的市场状况随行就市配资交易股票网，并发挥营销自渠的优势，取得市场领先。”徐家俊说。
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