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第一财经记者从香港金融管理局（下称“香港金管局”）获悉，今日（10月16日）香港金管局已向银行发出指引，修订适用于物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施。修改后，所有住宅物业和非住宅物业的按揭成数上限统一为七成，“供款与入息比率”上限统一为五成。
这也意味着，最高按揭成数和“供款与入息比率”上限恢复至2009年开始实施逆周期措施以前的水平。
购置物业按揭成数上限全部调整为七成
当日，香港特区行政长官李家超发表任内第三份施政报告。李家超表示，考虑到最新经济及金融环境，在继续维持银行体系稳定的前提下，香港金管局将放宽住宅物业的按揭贷款条件，不论物业价值、是否自用或公司持有以及买家是否“首置”，按揭成数上限一律调整至七成，供款与入息比率上限一律调整为五成。
根据最新修订，以“资产水平”为审批基础的物业按揭贷款按揭成数上限由六成提升至七成，向以“供款与入息比率”为审批基础的物业按揭贷款看齐；非自用物业的“供款与入息比率”上限由四成调升至五成，向自用物业的“供款与入息比率”上限看齐。
这也意味着，经修订后，所有住宅物业和非住宅物业的按揭成数上限统一为七成，“供款与入息比率”上限统一为五成。该修订即日生效，适用于10月16日或以后签订临时买卖合约的物业交易。
香港金管局总裁余伟文表示，香港金管局此次是应市场发展情况，决定修订物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施，将最高按揭成数和“供款与入息比率”上限恢复至2009年开始实施逆周期措施以前的水平。即使推出今日公布的措施，香港银行体系仍然有充裕的缓冲去应对楼价大幅调整的挑战。
这已经是一年半内香港金管局第三次调整按揭贷款条件。今年2月，香港金管局向银行发出指引，对按揭成数上限进行调整。住宅方面，价值3000万港元或以下的自用住宅物业的按揭成数上限调整至七成；价值3500万港元或以上的自用住宅物业的按揭成数上限调整至六成；非自用住宅物业的按揭成数上限由五成调升至六成。去年7月，香港金管局也对按揭贷款成数进行过一轮调整。
调整原因
为何香港选择再次调整物业按揭成数？或与香港今年楼市行情变化有关。
2024年2月特区政府撤销住宅物业需求管理措施和香港金管局修订物业按揭贷款的监管措施后，住宅物业市场略为改善。根据香港金管局数据，住宅物业成交由2024年第一季每月平均3300宗，上升至第二季每月平均6000宗。
但随着市场气氛回软，第3季成交量回落至每月平均3400宗。官方住宅楼价在2024年首八个月下跌6.2%，较2021年高位累计调整26.6%。非住宅物业市场亦持续调整，写字楼、分层工厂大厦及零售物业的价格在2024年首八个月分别进一步下跌17.5%、11.8%及13.0%。
此外，香港金管局方面今日表示，目前外围环境仍然面对许多不明朗因素，包括美国的减息步伐仍有不少变数。综合各方面的考虑，在继续维持银行体系稳定及物业按揭贷款风险得到妥善管理的前提下，现时有空间进一步修订逆周期宏观审慎监管措施。
值得注意的是，李家超在今年施政报告中也提及将优化新资本投资者入境计划。根据优化内容，即日起新资本投资者入境计划容许投资住宅物业，该物业成交价须为5000万元或以上，投资于房地产获计算入投资总额上限为1000万元。此举也被业内认为有利于香港楼市进一步回暖。
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王方然
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